住宅ローンの貸付：20の専門家のヒント
私は一生の間家賃を払いたくないが、資産にお金を入れる。私は最初に何を考えなければなりませんか？
©Fotolia.com私は「私は自分のポケットに家賃を払うのが好き」というフレーズをよく耳にします。しかし、そのように家や分譲マンションに資金を供給するという計画は、あなたがかなりの量の資本を持ってこなければうまくいきません。さもなければ、あなたが一人で銀行に支払わなければならない貸付金利はあなたの前の家賃を超えます - ローンの返済は言うまでもなく。長期的には、しかし、20年以上で、請求書を取ることができます。あなたの個人的な枠組みが正しいと仮定します。あなたは、例えば、財政的に健全な会社で恒久的に雇用されています。彼らは健康で、収入があり、他の都市に引っ越す可能性は低いです。
いくら持分を持っていなければなりませんか？
もっと、もっといい！あなたが安らかに眠りたいのなら、あなたは購入価格の30パーセントを期待します。公平性の欠如は、常に比較的大量のお金を借りなければならないことを意味し、銀行に多大な関心を払う必要があります。
住宅ローンの融資の可能性はどれですか？
基本的に、資産を購入する際には、自己資本に加えて自己資金を追加費用として考慮する必要があります。彼らは考えられていないことが多いが、州によっては、購入契約を実行する公証人の料金、土地登記簿への登録、土地振替税および仲介手数料のために、購入価格の8から10パーセントを占める可能性がある。これらは住宅ローンの融資の主な可能性です：
住宅ローン： 不動産が銀行の担保として差し入れられている銀行との長期信用契約。住宅ローンは、ローンの全額が返済されるまで続きます。経験則：現在の返済額が低いほど、返済期間は長くなります。これと混同しないでください、固定金利期間、すなわち金利が固定されている期間です。これらは通常10年、15年または20年です。固定金利期間の終了時に、通常はまだ比較的高い残余債務があります。
Bausparvertrag： 建築社会では、一定の金額が固定金利で節約されます。契約の割り当て準備ができている場合（たとえば、合計の40または50パーセントが節約されるなど）、残りの金額を低金利の住宅貯蓄ローンにする権利があります。
ミックス資金調達： 銀行ローンと住宅貯蓄ローンの組み合わせ。
公的ローン とりわけ、KreditanstaltfürWiederaufbau（KfW）が受賞しました。特に効果的な断熱など、政治的に望ましい建設プロジェクトを推進しているため、それらは低利です。
住宅Riesterの： 自己所有の主たる住居である不動産の建設または購入のための公認融資契約。モデルは、数人の子供を持つ若い家族にとって最も価値があります。彼らは、長期および多くの州手当 - 年間一人当たり154ユーロ、子供一人当たり185ユーロ、および（2008年1月1日以降に生まれた）300ユーロ - の恩恵を受ける。前提条件：前年の総給与の4パーセントの年間支払い、最大2100ユーロ。しかし、住宅のRiesterには、官僚的な規制が多数あるため、多くのフックや抜け穴があります。長所と短所について（たとえばwww.vorsorge-know-how.deで）すぐに調べ、総合的なアドバイスを得てください。
家屋やコンドミニアム - 私と私の家族に合ったものを見つけるためにはどうすればよいですか？
あなたは街に住みたいですか？それからそれはよりマンションです。都市住宅の近くには少なくともミュンヘン、ハンブルク、フランクフルト、シュトゥットガルトなどの大都市があり、そうでない場合は恐ろしい価格になっています。質問「住宅かマンションか」だから、まず第一に、それは財政的なものです。マンションは一般的に土地のある家よりも安いので - 購入時だけでなく、修理や暖房費などのその後の費用も。ただし、アパートの所有者として、あなたは常に世帯の一員になることを覚えておいてください - あなたがテナントとしてのあなたの時間からすでに持っているかもしれないすべての事前にプログラムされた衝突で。それはまた、それがファサードの更新、階段の色、エレベーターの設置、またはソーラーシステムの設置のいずれであるかを自分で決めることができないことを意味します。もちろん、生活状況は常に重要な役割を果たしています。小さい子供はいますか？田舎の家はいいのですが、正直に言ってください。ガーデニングは好きですか。あなたは自分自身ですべてをやりたいのですが、不動産管理会社はあなたのために他に何をしますか？あなたの家族の誰が初冬に家の前に雪と氷を脇に置く準備ができていますか？あなたが仕事をするために以前よりはるかに長く通勤しなければならないので、あなたはどのくらいの時間とお金を使いますか？そして、もしあなたの子供たちが後で自分たちのやり方で行くのなら、家は緑のままでしょうか、それでもあなたの最高の夢は？
後で建てたいかどうかわからない場合、住宅貯蓄契約は価値がありますか？
絶対に！あなたが不動産購入に対してAnsparphaseの間に決めるならば、契約は後に純粋な貯蓄契約で多くの率で変えられることができます。ローンが放棄されている場合は、その後より高い金利があります。Bauspar契約の重要な利点：あなたは結論としてどちらかの選択肢に自分自身をコミットする必要はありません。
資本効率の高いサービスを住宅貯蓄契約に含めることはできますか？
はい、それは可能です。しかし、不動産の購入のために、そこに保存されたお金は何年も経った後でさえ、十分ではないでしょう。それ自体で不動産購入をもたらす追加費用への貢献よりもむしろそれを計算しなさい。
家の価値を高く評価できる信頼できる鑑定士を見つけるにはどうすればよいですか？
大規模な民間銀行、貯蓄銀行および協同組合銀行は、多くの場合、それぞれ独自の不動産部門を持っています。そこにいる従業員は通常、専門家による報告も行います。さらに、多くのブローカーは専門家として追加のトレーニングを受けており、建築家は彼ら自身によるものです。信頼できる専門家を誰かが知っているかどうかについて、友人からも聞きたいことがあります。
住宅の価格が75万ユーロの場合、そのうちのどれだけをローンで融資できますか。
原則として、購入価格の最大80パーセント - たとえば75万ユーロでは、60万ユーロの融資を受けることになります。借り手の最高の信用度と非常に良好な財務状況により、それは時々購入価格の100パーセントになることがあります。しかしそれからあなたは部分的にしばしばより高い金利を支払う。
インターネット上で住宅ローンの貸し出し用の比較コンピューターはありますか？
このようなオンラインコンピュータは、銀行や保険会社、インターネット会社、新聞、不動産取引所、www.interhyp.de（予算計算、金利計算、返済または追跡ローンを含む）などのポータルサイト、www.immobilienscout24.de（他のものの間で異なる地域や都市の地区での購入価格）またはwww.drklein.de（他のものの間で特にローン計算機と建物の資金調達による短期または中期金利開発の予測）。
毎月の負担はどのくらいですか。また、余裕がある場合はどのように計算すればよいですか。
毎月の負担は、もちろんローンの金額と利子によって異なります。たとえば、4％の利子で30万ユーロの融資があり、1％の返済があるとすると、1年に5％の債務が発生することになります。これは、利息と元本で月に1250ユーロを支払うことを意味します。あなたが買うことができるものをチェックするために、それはあなたが毎月平均であなたが使うすべてをリストすることが最善です。これは住宅所有者としてあなたに来る可能性が高い経費を比較します。あなたは信用を期待するだけでなく、暖房、水道代、あるいはガベージコレクションについても考えなければなりません。それがゼロにしかならない場合は注意してください。例えば、個人的な緊急事態の場合、家やアパートの修理の場合、あるいは後の貸出金利の引き上げの場合にも、リスクの緩衝は必要です。
資金の総額を分割することはできますか？
はい、それは非常にうまくできています。たとえば、4年間で100,000ユーロの融資が必要で、貯蓄契約から40,000ユーロの融資が必要だとします。あなたがこのお金を償却に入れることができるならば、それはローンを分割するのが理にかなっています。その後、40,000ユーロを超えるローンの一部に対する固定金利は4年間しか合意されません。貯蓄契約の支払い後、ローンのこの部分は返済されます。資金調達に配分ベースのBauspar契約を含めることも価値があります。住宅ローンは、銀行ローンとは異なり、いつでも返済することができます。
私の銀行は私に変動金利の建設ローンを提供しています。それをするべきですか？
変動金利は、金利が通常よりはるかに低いため、最初は非常に魅力的に思えます。その理由：銀行はお金のために高い手数料を取ります住宅ローンの融資が、年間の固定金利保証のためのプレミアムはありません。変動金利は3ヶ月ごとに市場金利に調整されるため、このモデルは危険です。具体的には、金利が上がれば、金利負担も上がるということです。したがって、たとえば2年以内に大きな生命保険に加入することになるため、ローンを適切な時期に返済できる場合は、建設ローンの変動金利についてのみ合意する必要があります。
ローンの支払いが長すぎることに気付いた場合、その間に新しい条件を交渉することができますか？
たとえば、10年間金利を固定した場合は、その後モダリティを交渉するのが最善です。銀行の変更も可能です。期間中の変更については、銀行は高い手数料を請求します。ただし、より長い固定金利期間（20年など）では、10年後に特別解約を請求することができます。 （通常）6ヶ月の通知期間の後、現在の契約条件を持つ新しいローンを申請することができます。
私の夫はアパートを買いたがっています。今銀行は私が保証に署名することを要求する。それはする必要がありますか？
少なくともそういうわけです。信用のために責任がある二人、もちろん、借り手だけでなく銀行。一方、あなたが土地登録簿にもいるのであれば、異議はありません。あなたが財産の50パーセントを所有している場合、それはあなたがローンの半分の責任を負っていることだけが公正です。あなたの夫だけが土地登録の所有者であるならば、あなたは私の意見で保証を拒絶するべきです。
親戚は私に2パーセントの利子で住宅ローンを渡します。それを受け入れることができますか？そして、誰が土地登録簿にいますか？
そのようなローンはそれほど珍しくありません。どのような場合でも、合意した利息と返済日を契約書に記録する必要があります。親戚や友人との間のほとんどの融資は、土地登録簿への記入なしに許可されます。そうでなければ、この融資は土地登記簿の「劣後」になります。つまり、差し押さえでは、他のすべての債権者が彼らのお金を得ます。
資金調達はいつ完了するべきですか？
いずれにせよ、退職の初めに、収入が低い時 - そしてあなたはついに「家賃のない」生活から利益を得たいと思います。
私は継承の観点から考えています。建設ローンを時期尚早に交換することは意味がありますか？
はい、残りのローン金利が「前払いペナルティ」よりも高い場合。期限が切れる前に一方的にローン契約を解約した場合、銀行はこれを請求することができます。
もう支払えない場合はどうなりますか？
あなたは銀行と交渉することができますそしてあなたが延期されるかどうかそしてどのくらいの期間。それでも返済が不可能な場合は、その不動産を売却する必要があります。そうしないと銀行が差し押さえ売却を開始します。
友人は私の家の銀行よりも安い貯蓄銀行から建物の融資を受けました。変更は私にとって有益ではないでしょうか。
どちらかといえば、あなたはあなたのローンの金利ロックが期限切れになるまで待つ必要があります。しかし、あなたが変化の前にあなたが考慮すべきこと：あなたの家の銀行だけがあなたの経済状況を十分によく知っています。他の銀行では、別の信用調査を受けることはできません。
不動産自体を使いたくない場合、マンションを投資として購入する必要がありますか。
これは、収益が正しければ、つまり純利益が少なくとも2〜3％の（想定されている）インフレ率を超えていれば価値があります。しかし、不動産は簡単な投資ではありません。それらは維持、管理そして賃貸されなければなりません。それはすべて費用がかかり、賃料は下がるか、または完全に失敗する可能性があります。おそらく、この投資を魅力的にする税制上の優遇措置も削除されるでしょう。
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